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[樓市快報]2019房地產十大關鍵詞出爐 就倆字:盤它! [復制鏈接]

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樓主  發表于: 2019-12-31

隨著新年的腳步漸漸來臨,2019年已經悄然離去,今年的樓市撲朔迷離,讓人越發看不懂了。

一面是權威的統計數字在告訴大家,今年的房子銷量極佳,前10個月已經賣完了2017年整年賣出的房子,房地產開發投資也創下歷史新高;

另一面是不斷有消息出現告訴大家又有多少家房企倒閉了,哪里的房子賣不出去成為“白菜價”。

長租公寓爆雷、舊改來襲、人民幣破七、房價利率新政.......

這些字符在2019成為時代發展的符號,訴說著屬于它們的故事,也為中國樓市增添一抹濃重的色彩。

聊宅在年底梳理出2019樓市年度十大關鍵詞,記錄2019年的樓市現狀和思考。

01

事件:2019年2月18日,住建部官方網站發布《關于城鄉給水工程項目規范等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》中,關于房屋按套內面積交易的征求意見稿成為大家的焦點,關于取消公攤面積的討論開始沸沸揚揚。

點評:公攤面積作為房地產市場中最不透明的一項指標,一直存在于房屋買賣糾紛及服務費收費爭議中,當此征求意見稿出現的時候理所當然就炸了鍋了。說實話,這個征求稿只是停留在“征求意見”階段,就算是真要取消,也不是立馬就可以落地的事情,從計劃到實施,耗費幾年時間都說不準。而且就算取消了公攤面積對于買房人來說也沒有多大影響,以為不算公攤了自己看上的房面積就小了,總價能便宜點?不存在的。說不定等政策真下來,一看,發現,嘿,房價又漲了。

02

事件:2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式印發,此綱要的印發意味著這個擁有5.6萬平方公里土地,聚集著近7000萬人口,開放程度最高、經濟最發達的地區終于明確更加清晰的發展方向。按照規劃綱要,粵港澳大灣區不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區,還要打造成宜居宜業宜游的優質生活圈,成為高質量發展的典范。

點評:自粵港澳大灣區的概念及政策**后,大灣區一騎絕塵,世人皆知。當然大灣區的火熱也帶動了區域房價,好像大灣區前景無比遠大,買哪里都錯不了,特別是惠州、臨深、臨廣不限購的區域,吸引大批人口流入置業,但是對于買房者來說,實際還要細分區域;浉郯拇鬄硡^雖然是一個城市群的概念,但城市之間的關聯度依然有著明顯特點,廣佛、深惠莞、珠海澳門之間的關聯度非常高,可以視為“一強帶一弱”的關系,無論是購房人群流動還是城市之間的協同性也更為良好。目前樓市的主基調是平穩發展,隨市普漲已經成為過去式,房價水平的提升更多還是依靠城市內部價值挖掘。

03

事件:2019年3月18日,河北石家莊**落戶政策:取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制,全面放開城區、城鎮落戶,僅憑居民身份證、戶口簿就可落戶。之后河南新鄉和漯河、山西晉城、湖北宜昌,再到廣西除南寧柳州之外的大多數城市,紛紛取消落戶限制。一時之間,零門檻落戶遍地開花,落戶門檻,只有更低,沒有最低。

點評:石家莊打響全國大城市“零門檻落戶”的第一槍,無論對于戶籍制度,還是搶人大戰,乃至樓市限購,都將產生深遠影響。要知道樓市調控的關鍵之一就是限購政策,而限購政策往往以戶籍作為界定,外地購房者需提供社保個稅證明方能購房。一旦“零門檻落戶”,戶籍門檻將不復存在,那么限購政策就相當于形同虛設,穩樓市效應可見一斑。只不過大多數三四線本來就沒有限購,即便放開落戶,也不會吸引多少接盤俠。相反,對于一二線城市來說,每一張戶口就相當于一張房票,放開落戶自然會有托底樓市的意外收獲。然而,戶口這種東西,總是在稀缺的時候才顯得珍貴,當所有人都大開其門之時,則會迅速失去吸引力,而且既然能選擇了,為啥不選擇含金量高的城市。

04

事件:6月19日,國務院常務會議提出“加快推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件”。會議提出明確改造標準和范圍,由試點探索進而推廣至全國;加強政府引導,配合住戶,促進戶內改造并帶動相關消費;加快金融機構的入場,運用市場化的方式來吸引社會力量參加;改善老式小區的居住和生活質量,建立后續長效管理機制。

點評:舊改政策一出,更多的人都想到了那個剛猛有力,通過PSL等創新金融工具導入3萬億貨幣,啟動一場樓市狂歡的棚改。然而實際上舊改與棚改存在本質上的區別,舊改屬于小修小補,是在原有房子的基礎上進行翻新優化來實現改善居住環境的目的,舊改的居民不會像棚改的居民一樣被推入市場,不會產生新增需求,所謂的投資4萬億,也都是資金投入更換設備,而沒有貨幣化的空間,不會造成貨幣集中投放的效果,沒有貨幣的投放,就沒有資本化的可能,自然也就對房價不會起到什么影響,對于樓市的影響也就不會那么顯著。但是舊改的大面積開始,意味著棚改加速退出,對于三四線城市而言,樓市冷卻的速度將會更快。

05

事件:黑龍江鶴崗因房價引發了大量關注,根據媒體報道,鶴崗部分二手房單價已經降至400元/平方米的“白菜價”,一套安置房只需1.9萬元即可買到。

點評:此新聞一出,無數人幻想著流浪到鶴崗去買房,可真的有人去鶴崗抄底嗎?答案當然是否定的,因為鶴崗的房子本身不值得購買,不管是投資還是居住環境。鶴崗作為煤炭資源枯竭城市,一直面臨著經濟轉型,在人口外流的大背景下,鶴崗房地產市場需求不足,交易不活躍,無法支撐房價,房價有大幅回落很正常。除此以外,鶴崗房價的走低,跟棚改政策也存在密切關系,棚改解決了9萬困難民眾的住房問題,也增加了因拆遷分到多套房子居民的持房成本,對他們來說,房子多了實屬累贅。在鶴崗,“房價只漲不跌”的樓市信仰,被徹底擊碎。

06

事件:8月5日上午9點16左右,離岸美元兌人民幣跌破7關口,最高報7.0392。同日9點32分左右,在岸人民幣兌美元匯率也跌破7關口,最高報7.0262。直接戳破了7的底線,成為2008年金融危機之后的首次雙雙破七。

點評:實際這個預期在去年其實一直存在,但是真正來臨的時候還是有那么點沖擊,從實際意義來說6.9和7.1并無太大區別,但是可能是個人的心理防線而已,象征意義大于實際意義。長期以來,房價漲跌受到各方面綜合因素影響,國際形勢變化也是其中之一,此次雙雙破七,對境外借款的房企來說影響是最大,很多房地產企業都有美元債,由于國內融資困難,很多國內房企借美元,而人民幣破7,將會有更高的償還壓力和還債成本,如果匯率一直處于高位,那么房企未來將面臨更高的金融匯率風險,市場其實是在擔憂外債的成本問題。房地產高杠桿、高周轉背后從來都是高風險,對外來資金的過分依賴,也注定了房企潛在的高風險。

07

事件:中國人民銀行發布公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。按照央行公布的標準,即首套房貸款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60個基點(0.6%)。

點評:新政的實施標志著標著按揭款以貸款基準利率為標尺的時代徹底結束,在貸款基準利率4.90%的基礎上上浮或者打折的情況消失不見,影響房貸利率的主要數值變成了LPR和加點。LPR根據市場需求變動,加點則和當地房地產市場情況,房貸違約情況,個人信用都有關系。在新的房貸利率定價機制下,利率調整無疑更加靈活,貸款定價方式調整,后續房貸利率自我調整空間的增大。不過如今放眼全國,穩字當頭,此次的調整還是以穩定為第一要素,寄希望于房價大漲大跌也是不可能的。

08

事件:今年雙十一,大批房地產開發商加入到這場盈利節節高的電商混戰之中,其中“1元起拍”、“立減40萬”等折扣,營銷點出現在阿里拍賣、京東房產、蘇寧易購等電商巨頭推出的上萬套特價房購買頁面中,賣房的戰場從線下擴大到了線上。

點評:房地產作為區域市場與電商平臺的全國性市場產生碰撞,對于開發商來說多一條廣告渠道,在雙十一蹭一下熱點,讓更多的人看到自家的新房可能是其能產生的最大效果。網上賣房的最終邏輯還是搶奪網上流量,電商平臺只是發揮引流作用,對于消費者來說商品房又不同于一般商品,實地去看還容易掉坑里,更別說網上看幾張照片了,還是不貪便宜,不迷信網上,多去售樓部,多跑二手房中介吧。

09

事件:8月7日,樂伽公寓終于宣布“停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款”。樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上,涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。

點評:2016年長租公寓站上風口,資本涌入下涌現了一批公司,掀起了一場規模賽。僅僅兩年多,長租公寓的命運猶如坐過山車,從“爆紅”的風口急轉直下,成為“爆雷”的風口,2019年7月至今長租公寓爆雷名單更新已至47家,實際估計更多。從“高光時刻”到“至暗時刻”,原因并不復雜,規模擴張過快,能力跟不上規模的擴張,但規模本身并不是一個問題,因為任何高市值的公司都是規模型的公司,關鍵是規模是否產生效益。瘋狂擴張,成本倒掛,高買低賣,接踵而來的只有洗牌和關店潮。

10

事件:當下的樓市,陣陣寒意,房企“排隊破產”已成為一種現象,據人民法院公告網數據顯示,截止12月4日,房地產開發商的破產數量已經超過500家,遠遠超過過去幾年的數量,創下了歷史新高。此房地產破產名單中,多數為三四線城市的中小房企,也不乏一些知名度較高甚至躋身百強知名房企的身影。

點評:隨著持續高壓的房地產調控持續,市場的殘酷正逐漸顯現,房地產行業普遍繁榮的好時光正在遠去,高周轉、高杠桿、高負債,已經成為壓死駱駝最后的稻草。去年萬科“活下去”一語成讖,房企面臨“活下去”的困境,求生成為大環境下房企唯一出路。對于中小企業來說,地不好拿、錢不好融,只能在激烈市場競爭中被市場淘汰,不過這也正在加劇行業洗牌分化,行業的集中度將越來越高,“雜、散、小”的房地產行業格局將有所改觀。一個優勝劣汰的市場有助于地產行業的有序健康競爭,更有助于老百姓買到稱心如意的好房子。

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